【2025年10月最新金利】
全国115社の住宅ローンからおすすめを厳選！ 住宅ローンおすすめ人気ランキング50選 変動金利・固定/全期間固定・フラット35 変動金利・固定/全期間固定・フラット35

はじめての住宅ローン選び方ガイド（４つのポイント）

はじめての住宅ローンで何を基準に選べばよいのか、自分に合った住宅ローンは何なのか迷っている人も多くいるのではないでしょうか。
住宅本舗では４つのポイントに分けてわかりやすく解説していますので参考にしてください。
①金利の選び方　②手数料　③団体信用生命保険　④借入可能額（審査/融資比率）

①金利の選び方（変動、当初固定、全期間の３つ）

住宅ローンを選ぶ上で最も重要視するのが金利です。金利と言っても変動金利と固定金利（2種類）があり、それぞれ特徴も異なります。
性格や考え方、経済状況、将来の予定などを鑑みて自分にはどの金利がマッチするのかを見きわめることが大切です。

参考までに住宅ローン利用者がどの金利を選択しているのかの内訳です。変動金利（75％）当初固定金利（18％）全期間固定金利（7％）※という結果です。
変動金利が一番人気ですが、4人に1人が固定金利を選択しています。それぞれ特徴をまとめました。


【変動金利の特徴】金利が一番低いです。主に年2回（4月と10月）金利を見直す銀行と毎月見直す銀行があります。今は金利が低いので人気ですが、将来金利が上がると月々の返済額も増えるので慎重な判断が必要です。

・変動金利に向ていてる人
　世帯年収が安定しており資金に余裕のある人。繰上げ返済を予定している人

・変動金利に向かない人
　月々の返済額に余裕のない人。今後、返済額が増えると困るという人

【当初固定金利の特徴】期間固定とも言いますが、当初設定した期間だけ金利が固定されます。期間終了後、市場金利が上がっていれば返済額も増えます。
またほとんどの金融機関は当初期間終了後、金利の優遇幅が小さくなります。例：当初10年は基準金利から2％引下げ、当初期間終了後は1％引下げ、のようなケースです。
その時、固定金利や変動金利を選択したとしても優遇幅が小さくなるため、適用金利が上がり返済額も増えるリスクがあります。気になった銀行は条件をしっかり確認する必要があります。

・当初固定金利に向ていてる人
　返済期間が短い人（15年や20年）、繰上げ返済を予定している人、借換予定の人、金利が上がっても余裕のある人

・当初固定金利に向かない人
　当初固定期間終了後、更新を考えている人

【全期間固定金利の特徴】全期間固定は名前の通り最初から最後まで金利が固定され、月々の返済額も完済するまで変わりません。フラット35も全期間固定金利です。
変動金利と比べると金利は高くなりますが、将来金利が上がるリスクもなく返済計画が立てやすいといったメリットもあります。全期間固定は返済途中で金利タイプを変更することはできません。

・全期間金利に向ていてる人
　将来金利が上がる心配やリスクを取りたくない人、返済計画をしっかり立てたい人

・全期間固定金利に向かない人
　とにかく低金利にこだわりたい人、金利は今後も上がらないと考えている人

※住宅金融支援機構（住宅ローン利用者の実態調査2023年10月）詳しくはこちら

②手数料（事務手数料型、保証料型）
事務手数料は定率型「融資金額×2.2％」のみ取扱っている銀行と、定率型と定額型「一律55,000円など」のどちらかを選択できる銀行があります。いずれも保証料は無料です。
一方、りそな銀行やみずほ銀行などでは事務手数料定率型「融資金額×2.2％」と「保証料一括前払い型」と「保証料金利上乗せ型」も選択できます。それぞれ特徴があります。

・事務手数料定率型「融資金額×2.2％」
　ネット銀行や大手銀行が採用しており金利が低いのが特徴です。手数料は融資実行直前までに用意するか、手数料も合わせて借入れできるケースもあります。保証料は無料の銀行がほとんどです。

・事務手数料定額型（一律5.5万円など）
　初期費用を抑えたい人、高額物件の人に人気です。定率型に比べてやや高い金利設定です。保証料は無料です。

・保証料一括前払い型
　事務手数料ではなく保証料を一括で支払うモデルです。一般的に保証料は融資金額×2.2％前後です。返済途中で全額繰り上げ返済する人がよく利用します。
35年分の保証料を先に支払うため、途中で完済するとそれ以降の保証料は「返戻金」という形で戻ってきます。事務手数料は繰上げ返済しても戻りません。

・保証料金利上乗せ型
　保証料を一括前払いしたくない、初期費用を抑えたい人向けです。金利年0.2％上乗せするとケースが多いです。毎月保証料を支払う形式なので全額繰上げ返済しても戻ってきません。事務手数料は無料が多いです。

③団体信用生命保険（無料/有料特約）
団体信用生命保険（一般団または団信）はローン契約者が死亡（高度障害含む）した時、残りのローン全額を保険会社が保障（弁済）する保険制度です。
民間の住宅ローンは契約時に団信の加入が条件です。一般団信の保険料は銀行が負担してくれますが、別途、無料で保障特約（3大疾病や全疾病、がん50%保障）が付く銀行と有料（金利上乗せ）でがんや3大疾病保障等の特約を付く銀行があります。
ネット銀行は無料で保障の特約が充実しているケースもあり人気です。

・メガバンク
　メガバンクは一般団信のみ無料。がんや3大疾病の保障を付ける場合は金利年0.1％～0.3％程度の上乗せになります。

・ネット銀行
　ネット銀行は一般団信はもちろん無料ですが、がんや3大疾病に罹患した場合、ローン残高の半額を保障してくれる特約が無料で付く銀行、病気やケガによる入院時または就業不能時（仕事ができない状態）に月々の返済額を保障してくれる特約が無料で付く銀行があります。
有料（金利年0.05％～0.2％上乗せ）でさらに手厚い保障を選択することも可能です。

・フラット35
　フラット35は一般団信（無料）、3大疾病（年0.24％上乗せ）のどちらかを選択するケースが一般的ですが、業界で唯一、団信の加入が任意のため持病等により団信に加入できない人は、団信不加入という選択肢があります。
不加入の場合、金利が年0.2％引下げられるメリットもあります。

【用語解説】
・一般団信：死亡、高度障害時にローン残高0円（どの銀行も無料）
・がん50％保障：ローン契約後、初めてがんに罹患するとローン残高が半額（一部のネット銀行は無料）
・がん100％保障：ローン契約後、初めてがんに罹患するとローン残高が0円（どの銀行も有料）
・3大疾病50：がんは罹患、脳卒中、急性心筋梗塞は60日以上所定の状態でローン残高半額（一部のネット銀行は無料）
・3大疾病保障：がんは罹患、脳卒中、急性心筋梗塞は60日以上所定の状態でローン残高0円（どの銀行も有料）

※団信について詳しく知りたい場合はこちら

④借入可能額（審査/融資比率）
住宅ローンの借入出来る金額は、金融機関で年収等を基準に違いがあります。
購入したい物件を選定しても、希望金額を融資してもらえなければ、購入物件を変更するか、追加で自己資金を用意する必要が出て来ます。
「借入可能額」とは、各金融機関が、年収を基準にいくらまでなら融資可能かを公式サイトのシミュレーションで開示しています。
住宅本舗では、このページのおすすめランキング50選の「借入可能額」にて、各金融機関の解説をしていますので確認して下さい。
住宅本舗編集部にて、各金融機関の公開シミュレーションで試算した結果は下記となります。（年収500万～700万円の試算）

【主要おすすめ銀行借入可能額一覧】
＜年収500万円の場合＞
SBI新生銀行　　　　4300万円
住信SBIネット銀行　4700万円
auじぶん銀行　　　3650万円
りそな銀行　　　　3780万円
フラット35　　　　4450万円

＜年収600万円の場合＞
SBI新生銀行　　　　5160万円
住信SBIネット銀行　5640万円
auじぶん銀行　　　4380万円
りそな銀行　　　　4540万円
フラット35　　　　5340万円

＜年収700万円の場合＞
SBI新生銀行　　　　6020万円
住信SBIネット銀行　6580万円
auじぶん銀行　　　5110万円
りそな銀行　　　　5300万円
フラット35　　　　6230万円

なお、どうしても購入したい物件があり「融資額が一番高い所で申込したい！」とういニーズの方は、アルヒMG保証の住宅ローンが、おすすめです。全国の店舗で相談・申込み可能です。ネットで事前審査の申込みはできません。

【アルヒMG保証の年収別借入可能額】
年収200万円　2070万円
年収300万円　3105万円
年収400万円　4140万円
年収500万円　5175万円
年収600万円　6210万円
年収700万円　7245万円
アルヒMG保証はこちら

おすすめ人気ランキングの算定基準について

住宅本舗では、住宅ローンのおすすめ人気ランキングを選定する上で、以下の評価基準を点数化し各項目の合計点を採点しました。
①金利　②手数料　③団体信用生命保険　④借入可能額（審査/融資比率）⑤アクセス数/申込数

【金利】金利帯ごとに評価
＜変動金利＞年0.50％未満：10点、年0.60％未満：9点、年0.80％未満：8点、年1.10％未満：6点
＜固定10年＞年1.00％超～1.50％以下：10点、1.50％超～1.70％：9点、1.70％超～2.00％：8点、2.00％超：7点
＜固定20年＞年2.10％以下：10点、2.10％超～2.50％：9点、2.50％超～3.00％：8点、3.00％超：7点
＜固定30年＞年2.15％以下：10点、2.15％超～2.70％：9点、2.70％超～3.00％：8点、3.00％超：7点、4.00%超：3点
＜固定35年＞年2.20％以下：10点、2.20％超～2.70％：9点、2.70％超～3.00％：8点、3.00％超：7点、4.00%超：3点
＜フラット35＞年1.60％未満：10点、1.60％超～1.80％：9点、1.80％超～2.00％：8点、2.0％超：7点

【手数料】事務手数料の選択肢の有無
・事務手数料定率型（融資額×2.2％）、定額型（10万円以内）の選択可
　または保証料一括前払い型、保証料金利上乗せ型の選択可：10点
・事務手数料定率型（融資額×1.1％）、定額型（30万円以内）の選択可：9点
・事務手数料定率型のみ：7点

【年収別融資可能額】年収500万円～700万円※の借入れ可能額（年収の何倍まで借りれるか）
・年収の8.7倍～9.4倍：10点
　年収500万円：4330万円～4700万円
　年収600万円：5190万円～6210万円
　年収700万円：6060万円～6580万円
・年収の8.1倍～8.6倍：9点
　年収500万円：4030万円～4300万円
　年収600万円：4840万円～5160万円
　年収700万円：5650万円～6020万円
・年収の7.3倍～8.0倍：8点
　年収500万円：3650万円～4010万円
　年収600万円：4380万円～4810万円
　年収700万円：5110万円～5610万円
※2021年～2023年 当サイト利用者の平均年収が706万円だっため、年収500万円～700万円のレンジを採用しました。
※銀行の借入可能額の試算に基づき、借入可能額を試算。2024年9月18日時点

【団体信用生命保険】無料付帯特約、有料付帯特約の保障範囲を点数化
・3大疾病50％保障以上の特約が無料付帯：10点
・がん50%保障が無料付帯。またはがん100％保障に加えて脳梗塞、急性心筋梗塞で1日でも入院したらローン残高0円になるプランか病気やケガで身体障害状態、要介護状態になった時、ローン残高0円になるプランのどちらかが取り扱いがある：9点
・全疾病（病気やケガによる入院または就業不能状態を保障）、介護保障（介護状態になった時の保障）が無料付帯：8点
・一般団信のみ無料付帯：7点

【アクセス数/申込数】住宅本舗における直近半年間のアクセス数および申込数の順位
・アクセス/申込数1位～2位：10点
・アクセス/申込数3位～5位：8点
・アクセス/申込数6位～9位：6点
・アクセス/申込数10位以下：3点